prenájom poľnohospodárskych pozemkov

[gygabi]

Dobrý deň!
Som vlastníčkou poľnospodárskych pozemkov v k.ú. Dolné Semerovce o výmere 22 ha. Pozemky sú v prenájme u toho istého nájomcu už od r.1994. Pôvodne ich prenajali ich ešte moji rodičia a v nájomných zmluvách bola uvedená len celková výmera prenajatej pôdy bez uvedenia konkrétnych parciel.
V r. 2008 som s tým istým nájomcom uzavrela novú nájomnú zmluvu na dobu 5rokov už s uvedením konkrétnych parciel, ktoré sa prenajímajú. Koncom minulého roka som nájomcovi zaslala výzvu na vrátenie a prevzatie pozemkov, pretože z dôvodu oneskoreného uhrázdania nájomného počas celej doby nájmu som mala v pláne prenajať pozemky niekomu inému alebo ich predať.
Nájomca teraz tvrdí, že hospodárí na vymeranom náhradnom pozemku a neužíva a vlastne nikdy neužíval všetky moje pozemky. Teda môže mi vydať len tie , ktoré skutočne užíva, resp. ak sa predsa len rozhodnem naďalej prenajímať pozemky, tak musíme uzavrieť novú nájomnú zmluvu o prenájme len tých parciel, ktoré skutočne užíva. Vraj už "3 roky platí nový zákon", a mám zistiť kto vlastne užíva ostatné pozemky a uzavrieť s ním nájomnú zmluvu. Predpokladám, že mal na mysli novelu z. 504/2003, konkrétne § 12 ods. 4 a ods. 5 účinné od 1. 11.2009. Priznám sa, že som o tejto zmene doteraz nevedela a nájomca doteraz uhrádzal dohodnuté nájomné v plnej výške za prenájom 22 ha pôdy, aj za r. 2010,2011.
Ak som to dobre pochopila, tak ja ako vlastníčka by som mala doručiť ďalším užívateľom pozemkov návrh na uzavretie nájomnej zmluvy,resp. vyzvať ich na vydanie pozemkov.
Problém je v tom, že ja neviem kde presne v k.ú. sa nachádzajú moje parcely - je ich vyšše 100. Snažila som sa nájsť jednotlivé parcely
pomocou mapy na Katasterportáli, ale je to vzhľadom na velký počet parciel veľmi obtiažné, a ak ich aj všetky nájdem, neviem kto ich v skutočnosti užíva. Nájomca, s ktorým mám uzatvorenú zmluvu povedal, že sám ešte presne nevie, ktoré z mojich parciel užíva. Okrem neho v k.ú. obrábajú pozemky - predpokladám, že takisto ide o náhradné - ďalšie tri subjekty.
Môžete mi prosím poradiť
1/ako a kde by som mohla získať mapu, na ktorej sú označené všetky parcely v mojom vlastníctve a zistiť, kto ich užíva?
2/ nerozumiem § 12 ods. 5 z. č. 504/2003; Užívatelia pozemkov bez nájomnej zmluvy mi doteraz nenavrhli uzavretie nájomnej zmluvy, a ja som ich zatiaľ nevyzvala na vrátenie pozemkov. Znamená to , že vznikol medzi nami nájomný vzťah? A od kedy? Aj keď bola uzavretá, a ešte stále platí zmluva s terajším nájomcom, ktorý ale ako tvrdí pozemky neužíva?
3/ môžem uzavrieť nájomnú zmluvu aj s inou osobou, ako je užívateľ pozemku? Musím predtým vyzvať užívateľa na vrátenie pozemkov?
Plánovala som pozemky predať, ale podmienkou kupujúceho sú vysporiadané nájomné vzťahy.
Ďakujem za odpoveď.

[Odbor komunikácie 1]

Odpovede na Vaše otázky:

1/ako a kde by som mohla získať mapu, na ktorej sú označené všetky parcely v mojom vlastníctve a zistiť, kto ich užíva?

Mapy nájdete na katasterportáli Úradu geodézie, kartografie a katastra SR, alebo sa informujte na príslušnej správe katastra za akých podmienok sú Vám ochotní grafiku Vašich pozemkov dodať. Kto užíva Vaše pozemky sa dá zistiť na obecnom úrade, ktorý je správcom dane za pozemky, alebo v poľnohospodárskej platobnej agentúre v prípade, že nájomca poberá dotácie.

2/ nerozumiem § 12 ods. 5 z. č. 504/2003; Užívatelia pozemkov bez nájomnej zmluvy mi doteraz nenavrhli uzavretie nájomnej zmluvy, a ja som ich zatiaľ nevyzvala na vrátenie pozemkov. Znamená to , že vznikol medzi nami nájomný vzťah? A od kedy? Aj keď bola uzavretá, a ešte stále platí zmluva s terajším nájomcom, ktorý ale ako tvrdí pozemky neužíva?

Je vecou nájomcu, aby si obhospodarovanie pozemkov právne usporiadal. Podľa zákona (z.č.229/1991 Zb.) môže pozemok užívať iná osoba len na základe zmluvy uzavretej s vlastníkom (okrem prípadov uvedených v zákone).
§12 ods. 5 zákona č. 504/2003 Z. z. upravuje len stav, ak doteraz nájom neexistoval. Užívateľ v takomto prípade vyzve vlastníka na uzavretie nájmu a ak vlastník na výzvu nereagoval tak sa takéto užívanie považuje za splnenie podmienky uzavretého nájmu. Toto neplatí ak ale vlastník uzavrel nájom s inou osobou. Váš prípad je zložitejší. Nie je jasné na aké pozemky bol v minulosti nájom uzavretý, nájom nedefinoval predmet nájmu, preto sú tieto zmluvy spochybniteľné. Okrem toho predpokladáme, že ste v mnohých pozemkoch spoluvlastníčka v podiele, kde rozhodujú vlastníci vlastniaci väčšinu výmery pozemku.

3/ môžem uzavrieť nájomnú zmluvu aj s inou osobou, ako je užívateľ pozemku? Musím predtým vyzvať užívateľa na vrátenie pozemkov?
Plánovala som pozemky predať, ale podmienkou kupujúceho sú vysporiadané nájomné vzťahy.

Nájomnú zmluvu môžete uzavrieť s inou osobou ako je užívateľ v prípade, že došlo k ukončeniu nájomného vzťahu, ďalej v prípade uvedenom v §12 ods. 5. Výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku treba rok pred termínom skončenia nájmu ak tento bol uzavretý na dobu určitú. Ak je nájom na dobu neurčitú končí nájom v termíne výpovednej lehoty a výzvu netreba podávať.


Vzhľadom na veľa nejasností vo Vašich otázkach odporúčame Vám obrátiť sa na príslušný obvodný pozemkový úrad kde Vám ochotne poradia a usmernia Vás. Ide hlavne o otázku platnosti tzv. dočasného užívania náhradných pozemkov.

Ing. Jozef Vanek
pov. zastupovaním riaditeľa
Odbor pozemkový MPRV SR