výzva na vrátenie a prevzatie pozemku

[karticka]

Dobrý deň,
mám otázku ohľadom výzvy na vrátenie a prevzatie pozemku.
Bola uzavretá nájomná zmluva, ktorú sme vypovedali a začala plynúť 5 ročná výpovedná lehota, ktorá uplynula v roku 2015.
Chceme požiadať o určenie vzniku podnájomného vzťahu v zmysle ust. § 12a) zák. č. 504/2003.
Keďže sme spoluvlastníkmi pozemkov v zmysle ust. § 12a ods. 13 musíme k žiadosti o postup podľa § 12a doložiť k výzve na vrátenie a prevzatie pozemku aj dohodu o spoločnom obhospodarovaní pozemkov.

Moja otázka znie
Kedy je potrebné výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku doručiť nájomcovi? Spolu s výpoveďou alebo až po uplynutí výpovednej doby?
V našom prípade bola zmluva vypovedaná v roku 2009 a výpovedná doba uplynula v roku 2015.
Ďakujem veľmi pekne za odpoveď

[Odbor komunikácie 1]

Dobrý deň,

v zmysle § 1 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon č. 504/2003 Z. z.“) „nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami osobitného predpisu1) o nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak; rovnako sa to vzťahuje na podnájom.“
1) § 663 až 684 Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov.

V zmysle § 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka „zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou.“

V zmysle § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka „ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.“

Vychádzajúc z ustanovenia § 12 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z. („Ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8; to neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“) nakladá podľa osobitného predpisu.“) v spojení s § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka možno konštatovať, že aj pri nájomných zmluvách uzavretých na neurčitý čas je vhodné výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku priložiť k výpovedi nájomnej zmluvy, aby bol nájomca uzrozumený s tým, že prenajímateľ nemá záujem o vznik nového nájomného vzťahu s identickým nájomcom. Výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku je však potrebné predložiť najneskôr v posledný deň plynutia výpovednej lehoty.

Aj keď nájomné zmluvy uzavreté na neurčitý čas v zásade končia uplynutím výpovednej doby, je potrebné v danom prípade (pisateľ totiž uvádza, že výpovedná doba uplynula už v roku 2015) poukázať aj na ustanovenie § 12 ods. 5 zákona č. 504/2003 Z. z. („Ak užívateľ, ktorý pozemok užíva bez nájomnej zmluvy, preukáže, že vlastníkovi jej uzatvorenie navrhol a ten uzatvorenie nájomnej zmluvy neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, predpokladá sa, že medzi nimi vznikol nájomný vzťah podľa tohto zákona; to neplatí, ak vlastník uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku.“). Je otázne, akým spôsobom bolo v období rokov 2016-2017 nakladané s predmetným pozemkom (ktorý je navyše v podielovom spoluvlastníctve a z opisu prípadu nie je zrejmé, aká bola/je dohoda spoluvlastníkov - s ohľadom na ich spoluvlastnícke podiely - o nakladaní so spoločnou vecou). Z dostupných informácií (keďže pisateľ má záujem o postup podľa § 12a zákona č. 504/2003 Z. z.) možno predpokladať, že predmetný pozemok naďalej užíva pôvodný nájomca, hoci ešte v roku 2015 malo dôjsť k ukončeniu vzájomných vzťahov medzi pisateľom a pôvodným nájomcom, a tým aj k odovzdaniu a prevzatiu pozemku, na ktoré zjavne pisateľ pôvodného nájomcu nevyzval. Keďže v takomto prípade (vlastník pozemku s pôvodným nájomcom zjavne neuzavrel novú nájomnú zmluvu - ak mu jej uzavretie nájomca navrhol; takýto vlastník nevyzval pôvodného nájomcu pri skončení nájmu ani na vrátenie a prevzatie pozemku; vlastník pozemku neuzatvoril ani nájomnú zmluvu s inou osobou ako je pôvodný nájomca/súčasný užívateľ, teda súhrnne možno konštatovať, že vlastník pozemku vo vzťahu k svojmu vlastníctvu zostal nečinný) môžeme hovoriť zrejme o vzniku zákonného nájmu (§ 12 ods. 5 zákona č. 504/2003 Z. z.: „..... predpokladá sa, že medzi nimi vznikol nájomný vzťah podľa tohto zákona...“), je potrebné upozorniť aj na ustanovenie § 8 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z. „pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 25 rokov.“ Na strane druhej v prípade, ak pôvodný nájomca/súčasný užívateľ nenavrhol vlastníkovi (dovtedajšiemu prenajímateľovi) uzavretie novej nájomnej zmluvy (§ 12 ods. 5 zákona č. 504/2003 Z. z.), užíva tento pozemok bez právneho dôvodu.
V takom prípade by potom mohol vlastník pozemku využiť ustanovenie § 12 ods. 4 zákona č. 504/2003 Z. z.: „Ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy, doručí jeho vlastník užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Ak nedôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy alebo ak bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku, je užívateľ pozemku povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody. Ak ide o pozemok v podielovom spoluvlastníctve, postupuje sa podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka.“ a súčasnému užívateľovi výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku adresovať aj v tomto období, aby boli splnené podmienky na postup podľa § 12a zákona č. 504/2003 Z. z.

Detailné zanalyzovanie prípadu by si nepochybne vyžadovalo bližšie oboznámenie sa so všetkými jeho okolnosťami, prípadne súvisiacimi písomnosťami. Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR však nepodáva výklad zákonov a ani nie je oprávnené vstupovať do zmluvných vzťahov a vyjadrovať sa k jednotlivým ustanoveniam zmluvy medzi dvomi subjektmi súkromnoprávnych vzťahov. Zároveň považujeme za potrebné zvýrazniť, že spory o určenie, či došlo k platnému skončeniu nájomného vzťahu, resp. či zmluvné strany dodržali svoje zmluvné záväzky alebo povinnosti uložené osobitnými predpismi, patria do rozhodovacej právomoci príslušných súdov. Hoci vychádzame výlučne z relevantnej právnej úpravy, v našej odpovedi môžeme situáciu len predpokladať. Keďže nepoznáme všetky okolnosti prípadu, je možné, že ďalšie skutočnosti, ktoré sa v e-maile nespomínajú, by mohli zmeniť povahu našej odpovede.