Vypovedanie zmluvy o najme pody na polnohospodarske ucely pri prevadzkovani podniku

[emily365]

Dobry den. Chcela by som poprosit o radu v zalezitosti vypovedania zmluvy o najme pody na polnohosp.ucely pri prevadzkovani podniku.
Po nebohom otcovi som zdedila spoluvlastnicke podiely na ornej pode, ktora sa vyuziva na polnohospodarske ucely. Este otec dal vypoved na svoje spoluvlastnicke podiely. Odpoved bola, ze vydat mozu iba parcely, na ktore bola podana vypoved v celosti (t.j. od vsetkych spoluvlastnikov) a ku ktorym je pristup od cesty. Ty padom z mnozstva pozemkov, kde bol otec spoluvlastnikom boli ochotni vydat 4 parcely, z ktorych realne vyuzitelne boli 2. Podla listu, ktory sme od najomcu obdrzali parcely mali byt vydane teraz k 1.novembru 2012. Kontaktovala som teda firmu tento tyzden v tejto veci.
Bohuzial som sa dozvedela, ze dalsi dvaja spoluvlatnici tychto 2 parciel podpisali s tymto povodnym najomcom novu najomnu zmluvu (boli to dedicia, ktori pravdepodobne nevedeli o plynucej vypovednej lehote - nove zmluvy podpisali teraz v oktobri). Tym padom mi ale najomca odmieta vydat moje podiely, pretoze uz nie je splnena podmienka vypovede v celosti.
Chcela by som sa preto opytat, ci naozaj musi byt podana vypoved na celu parcelu v celosti, t.j. od vsetkych spoluvlastnikov.
A dalej - ako je to potom pri prenajimani - tiez musia potom vsetci spoluvlastnici prenajat svoje podiely tej istej firme, resp. najomcovi?
Naozaj mohli zrusit vydanie pody, na ktoru som uz mala vyjadrenie, ze bude vydana k 1. novembru tohoto roka z dovodu, ze ostatni dvaja spoluvlastnici podpisali medzicasom novu najomnu zmluvu (pravdepodobne nevediac o vypovedi, ktora tam bola podana)? Je to naozaj tak, ze ja si musim ustrazit vsetkych spoluvlastnikov, aby som mohla dat vypoved najomnej zmluvy?
Dakujem za skoru odozvu.

[Odbor komunikácie 1]

Váš problém s nájomcom pozemkov upravuje Občiansky zákonník (OZ). Podľa § 139 ods.2 OZ cit: „ O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.“. Z uvedeného vyplýva, že ak vlastníte podiel o výmere väčšej ako je polovica pozemku, rozhodujete o uzavretí a podmienkach nájmu, resp. o jeho zrušení.
Podľa §680 OZ „Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.“ Z uvedeného vyplýva, že podmienky uzavretej nájomnej zmluvy prechádzajú na dediča. Vo Vašom prípade Váš predchodca vykonal úkon voči nájomcovi, dal výpoveď. Nárok na ukončenie prešiel na právnych nástupcov. Nájomca zrejme úmyselne na prebiehajúcu lehotu ukončenia nájmu neupozornil nových vlastníkov a tým ich uviedol do omylu (zavádzal). Je teraz na spoluvlastníkoch aby požiadali o neplatnosť novej nájomnej zmluvy.
Čo sa týka prenajímania pozemku, tento môže byť prenajatý v celosti jednému nájomcovi, nie je možné ho prenajať v podiele. Muselo by ísť o reálne rozdelenie pozemku, čo sa dá vykonať dohodou, alebo by o reálnej deľbe musel rozhodnúť súd.

JUDr. Jaroslav PUŠKÁČ
generálny riaditeľ
sekcie legislatívy MPRV SR